Hoàn trả mặt bằng — hạng mục thi công quyết định khoản đặt cọc
Khi hợp đồng thuê văn phòng, showroom hay mặt bằng thương mại kết thúc, hầu hết chủ đầu tư và ban quản lý (BQL) tòa nhà đều yêu cầu bên thuê hoàn trả mặt bằng về hiện trạng ban đầu trước khi được hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền đặt cọc. Đây là giai đoạn dễ phát sinh tranh chấp nhất trong toàn bộ vòng đời thuê mặt bằng — nếu thi công chậm trễ, doanh nghiệp có thể bị phạt hợp đồng theo ngày; nếu thi công không đạt tiêu chuẩn nghiệm thu, khoản đặt cọc có thể bị giữ lại một phần hoặc toàn bộ.
Bài viết tổng hợp toàn bộ kinh nghiệm thực chiến từ đội ngũ Thành Hưng Moving sau hơn 800 dự án hoàn trả mặt bằng văn phòng hạng A, showroom, trung tâm thương mại và chuỗi nhà hàng trên cả nước — giúp doanh nghiệp chủ động về tiến độ, ngân sách và hồ sơ pháp lý trước khi bàn giao.
Trong các phần tiếp theo, bạn sẽ tìm thấy: quy trình 6 bước chuẩn hóa từ tiếp nhận đến nghiệm thu, bảng giá chi tiết đầy đủ theo từng hạng mục thi công (vách, trần, sàn, kính, cửa, điện nước, PCCC, xà bần), công cụ tính chi phí ước tính tự động, các yếu tố kỹ thuật ảnh hưởng đến chi phí, và những cam kết pháp lý — trách nhiệm cần có trong hợp đồng thi công.
Quy trình 6 bước hoàn trả mặt bằng chuẩn tòa nhà
Một quy trình hoàn trả mặt bằng bài bản không chỉ dừng ở việc "đập phá và dọn dẹp" — mà cần tuân thủ đúng quy định vận hành của từng tòa nhà, có hồ sơ pháp lý đầy đủ và biên bản nghiệm thu rõ ràng ở từng giai đoạn. Dưới đây là quy trình 6 bước được áp dụng thống nhất cho mọi quy mô dự án.
Tiếp nhận thông tin & bản vẽ
Tiếp nhận layout mặt bằng, hình ảnh hiện trạng và yêu cầu bàn giao từ khách hàng; đánh giá sơ bộ khối lượng thi công và lên lịch khảo sát trong ngày.
Khảo sát & ký biên bản hiện trạng
Kiểm tra thực tế vách, sàn, trần, hệ thống kỹ thuật; ghi nhận và chụp ảnh đối chiếu trước thi công để làm căn cứ nghiệm thu cuối cùng, hạn chế tranh chấp.
Xin phép thi công với BQL
Chuẩn bị hồ sơ năng lực công ty, chứng chỉ an toàn lao động và cam kết về giờ giấc, tiếng ồn, xử lý rác thải để đăng ký thi công đúng quy định tòa nhà.
Thi công thần tốc ngày/đêm
Triển khai theo mốc thời gian cụ thể, có giám sát công trình xuyên suốt; chia ca nếu cần bàn giao gấp để đảm bảo đúng deadline hợp đồng.
Thu gom xà bần & vệ sinh
Đóng bao và vận chuyển xà bần ngoài giờ, bảo vệ hành lang và thang máy tải, vệ sinh sạch khu vực trước khi tiến hành nghiệm thu bàn giao.
Nghiệm thu 3 bên & bàn giao
Hoàn tất nghiệm thu với sự xác nhận của Thành Hưng Moving, khách hàng thuê mặt bằng và ban quản lý tòa nhà — có đầy đủ hồ sơ, biên bản hiện trạng bàn giao.
Bảng giá chi tiết các hạng mục hoàn trả mặt bằng
Bảng giá dưới đây được giữ nguyên cấu trúc gốc — bóc tách minh bạch theo từng hạng mục thi công thực tế: vách & trần, sàn & tường, kính & cửa, điện/nước/PCCC, xà bần & vệ sinh, và các gói trọn gói theo quy mô mặt bằng. Chọn tab tương ứng để xem chi tiết đơn giá từng hạng mục.
Bảng Giá Chi Tiết Các Hạng Mục Hoàn Trả Mặt Bằng
Đơn giá được bóc tách minh bạch theo từng hạng mục thi công — giúp doanh nghiệp chủ động dự trù ngân sách, tránh phát sinh ngoài hợp đồng. Giá áp dụng theo hiện trạng thực tế, khối lượng công trình, điều kiện vận chuyển xà bần và quy định cụ thể của từng tòa nhà.
| Loại vách | Đơn giá |
|---|---|
| Vách 1 lớp tấm, khung 75mm | 85.000 – 100.000đ |
| Vách 2 lớp tấm, có cách âm | 105.000 – 130.000đ |
| Vách đặc biệt / vách chống cháy | 130.000 – 160.000đ |
- Tháo tấm thạch cao & khung xương kim loại
- Tháo len chân tường, phào chỉ đi kèm
- Đóng bao tải, vận chuyển gom về điểm tập kết
- Thi công ngoài giờ hành chính theo yêu cầu BQL
- Không ảnh hưởng kết cấu sàn & trần gốc
| Loại trần | Đơn giá |
|---|---|
| Trần phẳng đơn giản, cao < 3.5m | 55.000 – 75.000đ |
| Trần có hộp kỹ thuật, giật cấp | 80.000 – 105.000đ |
| Trần phức tạp, nhiều hệ thống M&E | 110.000 – 130.000đ |
- Tháo tấm thạch cao & khung treo toàn bộ
- Thu hồi đèn, hộp điện âm trần
- Xử lý lỗ hổng sau khi tháo thiết bị
- Thi công ban đêm & cuối tuần theo lịch BQL
- Dọn vệ sinh khu vực sau tháo dỡ cơ bản
| Loại vách | Đơn giá |
|---|---|
| Vách nhôm kính đơn giản | 120.000 – 160.000đ |
| Vách ngăn di động / lùa | 160.000 – 210.000đ |
| Vách nhôm kính toàn phần phức tạp | 210.000 – 280.000đ |
- Tháo ray, phụ kiện & khung nhôm toàn bộ
- Bảo vệ sàn và tường khu vực lân cận
- Thu hồi thiết bị khóa, bản lề, tay nắm
- Tháo rời từng panel an toàn, tránh vỡ
- Bàn giao mặt bằng gọn sau tháo dỡ
| Loại sàn thảm | Đơn giá |
|---|---|
| Thảm tấm 50×50 dán keo nhẹ | 35.000 – 45.000đ |
| Thảm cuộn dán keo thường | 45.000 – 55.000đ |
| Thảm dán keo xi măng / bám chặt | 55.000 – 65.000đ |
- Lột thảm & gom vào bao tải ngay tại chỗ
- Cạo sạch keo tồn dư trên nền bê tông
- Hạn chế bụi — có biện pháp che chắn
- Không làm trầy xước & hỏng nền gốc
- Bàn giao nền bê tông sạch sau thi công
| Loại sàn | Đơn giá |
|---|---|
| Sàn gỗ công nghiệp / vinyl click | 55.000 – 80.000đ |
| Sàn nhựa SPC / gỗ thật dán keo | 80.000 – 115.000đ |
| Gạch men đục tháo (không phá nền) | 115.000 – 180.000đ |
- Tháo rời từng tấm, hạn chế vỡ mảnh
- Thu hồi phụ kiện: len chân, gioăng, nẹp
- Cạo sạch keo & vữa tồn dư trên nền
- Vận chuyển xà bần xuống khu tập kết
- Không gây hư hại sàn bê tông hoặc sàn kỹ thuật
| Hạng mục | Đơn giá |
|---|---|
| Sơn lại 1 lớp phủ (màu gốc) | 65.000 – 85.000đ |
| Bả + sơn 2 lớp hoàn thiện | 90.000 – 115.000đ |
| Trát vữa + bả + sơn toàn bộ | 120.000 – 155.000đ |
- Vá trám nứt nhỏ, vá lỗ khoan & vít
- Xử lý bề mặt phẳng trước khi sơn
- Sơn phủ đồng màu theo mẫu BQL yêu cầu
- Thi công nhanh — đảm bảo tiến độ bàn giao
- Hỗ trợ nghiệm thu hiện trạng cuối cùng
| Loại kính | Đơn giá |
|---|---|
| Kính 8–10mm, chiều cao < 3m | 180.000 – 230.000đ |
| Kính 12mm hoặc cao 3–4m | 230.000 – 300.000đ |
| Kính dày >12mm, chiều cao lớn | 300.000 – 380.000đ |
- Dán băng keo bảo vệ mép kính trước khi tháo
- Bảo vệ sàn bằng thảm xốp & bạt chuyên dụng
- Tháo khung nhôm, phụ kiện & ron silicone
- Vận chuyển kính xuống tầng hầm / xe tải
- Kỹ thuật có kinh nghiệm xử lý kính khổ lớn
| Loại cửa | Đơn giá/bộ |
|---|---|
| Cửa gỗ 1 cánh thường | 250.000 – 380.000đ |
| Cửa nhôm / cửa 2 cánh | 380.000 – 550.000đ |
| Cửa thép chống cháy / cửa lớn | 550.000 – 850.000đ |
- Tháo cánh cửa, bản lề & khung khuôn
- Thu hồi khóa, tay nắm, thanh chắn
- Bịt lỗ hổng sau khi tháo khung cửa
- Không để lại bu-lông hay đinh vít lộ
- Tháo cửa cuốn, cửa kéo theo yêu cầu riêng
| Hạng mục | Đơn giá |
|---|---|
| Mặt dựng nhôm kính đơn giản | 250.000 – 320.000đ |
| Hệ curtain wall khung nhôm | 320.000 – 400.000đ |
| Mặt dựng phức tạp, cao tầng | 400.000 – 480.000đ |
- Có kỹ sư giám sát kỹ thuật tại công trình
- Phối hợp BQL tòa nhà theo đúng quy trình
- Sử dụng thiết bị nâng hạ chuyên dụng
- Bảo vệ mặt tiền & khu vực xung quanh
- Không để lại mốc neo, bu-lông lộ thiên
| Hạng mục điện | Đơn giá |
|---|---|
| Thu hồi dây điện & máng cáp | 25.000 – 45.000đ/m² |
| Tháo đèn, ổ cắm, công tắc | 35.000 – 55.000đ/m² |
| Tháo tủ điện phụ, CB, thanh cái | 500.000 – 2.500.000đ/tủ |
| Thu hồi toàn bộ hệ thống điện | 70.000 – 110.000đ/m² |
- Ngắt nguồn điện an toàn trước khi thi công
- Không ảnh hưởng đến trục kỹ thuật điện chung
- Có kỹ thuật M&E giám sát toàn công trình
- Bịt đầu dây, xử lý hộp kỹ thuật đúng kỹ thuật
- Bàn giao biên bản nghiệm thu kỹ thuật điện
| Hạng mục nước | Đơn giá |
|---|---|
| Tháo vòi rửa, chậu, bồn inox | 150.000 – 250.000đ/điểm |
| Tháo ống cấp nước lắp thêm | 35.000 – 65.000đ/m dài |
| Bịt nhánh đấu nối hoàn trả gốc | 250.000 – 450.000đ/điểm |
| Tháo bình nóng lạnh, máy lọc nước | 300.000 – 500.000đ/thiết bị |
- Khóa van chính trước khi tháo đường ống
- Không để rò rỉ nước sau khi bịt đầu ống
- Có kỹ thuật plumbing giám sát thi công
- Phối hợp kỹ thuật tòa nhà cho hệ thống chung
- Kiểm tra áp lực nước sau khi hoàn thiện
| Hạng mục PCCC | Đơn giá tham khảo |
|---|---|
| Tháo đầu phun sprinkler (bịt đầu) | 250.000 – 500.000đ/đầu |
| Tháo đầu báo khói, cảm biến nhiệt | 150.000 – 350.000đ/đầu |
| Tháo camera, còi hú, công tắc khẩn | 200.000 – 400.000đ/thiết bị |
| Thu hồi ống PCCC, máng cáp an ninh | 45.000 – 80.000đ/m² |
- Bắt buộc phối hợp kỹ thuật tòa nhà trước thi công
- Tắt toàn bộ hệ thống cảnh báo theo đúng quy trình
- Có kỹ sư M&E giám sát & ký biên bản nghiệm thu
- Đảm bảo hệ thống PCCC chung vẫn hoạt động bình thường
- Hỗ trợ làm thủ tục bàn giao kỹ thuật với BQL
Tháo Dỡ & Thu Hồi Hệ Thống Điều Hòa Không Khí
Tháo dàn lạnh, dàn nóng, đường ống đồng, hộp đấu nối & hệ thống VRV/VRF — đúng quy trình, không rò rỉ gas lạnh, phối hợp chặt chẽ với BQL tòa nhà.
| Hạng mục HVAC | Đơn giá tham khảo |
|---|---|
| Tháo dàn lạnh cassette âm trần | 800.000 – 1.500.000đ/cục |
| Tháo dàn lạnh treo tường | 400.000 – 700.000đ/cục |
| Thu hồi ống đồng gas lạnh (có bơm gas) | 150.000 – 280.000đ/m dài |
| Tháo hộp FCU, AHU & thiết bị lớn | Liên hệ khảo sát |
| Tháo hệ thống VRV / VRF toàn phần | Liên hệ khảo sát |
| Quy mô xà bần | Đơn giá/chuyến |
|---|---|
| Nhỏ: 1–2 m³ (xe ba gác) | 450.000 – 800.000đ |
| Vừa: 3–5 m³ (xe tải nhỏ) | 900.000 – 1.600.000đ |
| Lớn: 6–10 m³ (xe tải trung) | 1.800.000 – 3.500.000đ |
- Đóng bao xà bần — không đổ rải trên sàn
- Bảo vệ hành lang bằng bạt và tấm chắn
- Vận chuyển ban đêm & cuối tuần theo lịch BQL
- Xe tải vận chuyển liên tục đến bãi thải
- Lau sạch hành lang & thang máy sau vận chuyển
| Gói vệ sinh | Đơn giá |
|---|---|
| Vệ sinh cơ bản (quét + hút bụi) | 18.000 – 28.000đ/m² |
| Vệ sinh tiêu chuẩn (bao gồm lau kính) | 30.000 – 42.000đ/m² |
| Vệ sinh toàn diện (sàn + trần + kính) | 42.000 – 55.000đ/m² |
- Hút bụi công nghiệp trần, sàn & góc khuất
- Lau kính, mặt kính cánh cửa còn lại
- Lau sàn bê tông bằng máy chà & hóa chất
- Gom toàn bộ rác vụn nhỏ còn sót lại
- Hỗ trợ bàn giao sạch cho BQL tòa nhà
| Loại dịch vụ | Đơn giá |
|---|---|
| Container 5 m³ (1–2 ngày) | 800.000 – 1.200.000đ/ngày |
| Container 10 m³ (tiêu chuẩn) | 1.300.000 – 1.900.000đ/ngày |
| Container 20 m³ (dự án lớn) | 2.000.000 – 2.500.000đ/ngày |
- Điều phối xe đưa & rước container đúng giờ
- Xử lý thủ tục đỗ xe tải tại khu vực tòa nhà
- Kho tạm bảo quản vật tư thu hồi có giá trị
- Tính phí theo ngày — linh hoạt theo tiến độ
- Kết hợp cùng gói tháo dỡ để được chiết khấu
- Tháo vách thạch cao & trần thạch cao
- Lột sàn thảm hoặc sàn gỗ đơn giản
- Thu hồi hệ thống điện cơ bản
- Vệ sinh công nghiệp cơ bản sau thi công
- Vận chuyển xà bần 1 chuyến xe tải nhỏ
- Kính cường lực, cửa, PCCC, điều hòa
- Sơn bả & hoàn thiện lại tường
- Tháo toàn bộ vách thạch cao & vách nhôm kính
- Tháo trần thạch cao toàn bộ văn phòng
- Lột sàn hoàn thiện (thảm, gỗ hoặc nhựa)
- Thu hồi hệ thống điện đầy đủ & M&E cơ bản
- Tháo cửa gỗ, cửa nhôm & kính cường lực
- Vệ sinh công nghiệp tiêu chuẩn toàn bộ
- Vận chuyển xà bần 2–3 chuyến theo tiến độ
- Hỗ trợ nghiệm thu & bàn giao với BQL
- PCCC, điều hòa & sơn bả tường (báo giá thêm)
- Toàn bộ nội dung Gói Tiêu Chuẩn
- Thu hồi & hoàn trả hệ thống PCCC đúng quy định
- Tháo dỡ & thu hồi hệ thống điều hòa HVAC toàn bộ
- Thu hồi hệ thống cấp thoát nước lắp thêm
- Sơn bả & hoàn thiện tường đúng màu gốc
- Vệ sinh công nghiệp toàn diện 2 lần
- Vận chuyển xà bần không giới hạn chuyến
- Có kỹ sư M&E giám sát xuyên suốt dự án
- Bàn giao trọn gói — hỗ trợ nghiệm thu với BQL
Máy tính chi phí hoàn trả mặt bằng tự động
Bên cạnh bảng giá chi tiết theo từng hạng mục ở trên, công cụ dưới đây giúp bạn ước tính nhanh tổng chi phí dựa trên diện tích, mức độ hoàn thiện hiện có và các điều kiện thi công đặc thù — phục vụ dự trù ngân sách sơ bộ trước khi yêu cầu khảo sát chính thức.
Máy Tính Chi Phí Tự Động
Ước tính nhanh — kết quả tham khảo, giá chính thức xác nhận sau khảo sát
6 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoàn trả
Ngoài diện tích và số lượng hạng mục, chi phí thực tế còn phụ thuộc vào các điều kiện thi công cụ thể tại từng tòa nhà. Hiểu rõ các yếu tố này giúp doanh nghiệp dự trù ngân sách sát với thực tế hơn.
Quy định riêng của tòa nhà
Mỗi tòa nhà có quy định khác nhau về khung giờ thi công, tuyến vận chuyển xà bần và mức phí quản lý công trình.
Tải trọng thang máy hàng hóa
Thang máy nhỏ hoặc không có thang tải riêng làm tăng thời gian vận chuyển vật tư và xà bần.
Tiến độ bàn giao gấp
Yêu cầu rút ngắn thời gian thi công cần tăng nhân sự, chia ca làm việc — phát sinh phụ phí tăng ca.
Hệ thống PCCC phức tạp
Số lượng đầu báo cháy, sprinkler cần tháo càng nhiều, thời gian phối hợp phê duyệt với BQL càng dài.
Hệ thống điều hòa VRV/VRF
Hệ thống trung tâm quy mô lớn đòi hỏi kỹ thuật chuyên biệt về gas lạnh, chi phí cao hơn điều hòa treo tường thông thường.
Mức độ hoàn thiện lại
Yêu cầu sơn bả, trám vá đúng màu gốc theo tiêu chuẩn BQL làm tăng thời gian và chi phí hoàn thiện.
Pháp lý rõ ràng & cam kết trách nhiệm bằng văn bản
Đối với doanh nghiệp, việc hoàn trả mặt bằng liên quan trực tiếp đến khoản đặt cọc và uy tín khi làm việc với chủ đầu tư. Vì vậy, hợp đồng thi công cần thể hiện đầy đủ các điều khoản pháp lý và trách nhiệm cụ thể thay vì chỉ dừng ở cam kết miệng.
Hồ sơ pháp lý cần có
- Hợp đồng kinh tế đầy đủ điều khoản thi công, có dấu mộc đỏ và thông tin pháp nhân rõ ràng
- Hồ sơ năng lực công ty phục vụ đăng ký thi công với ban quản lý tòa nhà
- Danh sách nhân sự và chứng chỉ an toàn lao động của đội thi công
- Biên bản khảo sát hiện trạng ký trước khi triển khai thi công
Cam kết trách nhiệm khi có sự cố
- Đền bù nếu làm hư hỏng kết cấu chung của công trình trong quá trình thi công
- Đền bù nếu ảnh hưởng thang máy hoặc hành lang chung của tòa nhà
- Chịu trách nhiệm nếu phát sinh sự cố hệ thống điện hoặc PCCC do lỗi thi công
- Có bảo hiểm trách nhiệm công trình tương ứng với quy mô dự án
Before / After các dự án hoàn trả mặt bằng đã triển khai
Một số hình ảnh trước và sau thi công từ các dự án hoàn trả mặt bằng thực tế tại trung tâm thương mại, văn phòng và chuỗi nhà hàng. Nhấp vào ảnh để xem chi tiết.
Thư viện video quy trình thi công hoàn trả
Video ghi lại các công đoạn khảo sát, tháo dỡ và vận chuyển xà bần tại một số dự án tiêu biểu đã hoàn thành.
Quy trình tháo dỡ văn phòng 500m²
05:20 · Dự án Quận 1Tháo dỡ nội thất nhà hàng xuyên đêm
07:12 · Dự án trung tâm thương mạiĐánh giá từ doanh nghiệp đã sử dụng dịch vụ
Điểm đánh giá cao nhất là đội hiểu quy trình tòa nhà, xử lý hồ sơ và thi công đêm rất chuyên nghiệp.
Công trình tháo dỡ khá phức tạp nhưng đội phối hợp rất tốt với BQL và xử lý xà bần cực kỳ sạch sẽ.
Câu hỏi thường gặp về hoàn trả mặt bằng
Hoàn toàn miễn phí. Đội kỹ thuật đến tận nơi khảo sát, đo đếm khối lượng thực tế và lập báo giá chi tiết trước khi ký hợp đồng.
Có. Đội ngũ hỗ trợ chuẩn bị đầy đủ hồ sơ năng lực, chứng chỉ an toàn lao động và cam kết thi công để đăng ký với ban quản lý tòa nhà.
Đội kỹ thuật ưu tiên thi công ngoài giờ hành chính, ban đêm hoặc cuối tuần theo quy định của BQL nhằm hạn chế tối đa ảnh hưởng đến các đơn vị lân cận.
Mọi phát sinh đều được thông báo và xác nhận bằng văn bản trước khi thực hiện, không tự ý thi công thêm rồi tính phí sau.
Tùy quy mô, mặt bằng dưới 200m² thường mất 3-5 ngày, mặt bằng 200-800m² mất 7-14 ngày; có thể rút ngắn nếu chia ca thi công ngày/đêm.
Bản đồ khu vực phục vụ & đặt lịch khảo sát
Đội kỹ thuật triển khai trên toàn quốc, ưu tiên phản hồi nhanh trong khu vực nội thành. Điền form bên dưới để đặt lịch khảo sát miễn phí.
Đặt Lịch Khảo Sát Trực Tuyến
Điền thông tin bên dưới, đội kỹ thuật sẽ liên hệ xác nhận lịch hẹn khảo sát trong vòng 2 giờ làm việc.
Bình luận & góp ý từ độc giả
Bài viết chi tiết, đúng thứ mình cần trước khi thanh lý hợp đồng thuê văn phòng. Máy tính chi phí cũng khá hữu ích.
Phần pháp lý và cam kết trách nhiệm rất cần thiết, nhiều nơi không nói rõ điều này khi báo giá.
Lịch bàn giao gấp nhưng đội triển khai đúng cam kết, Ban Quản Lý nghiệm thu ngay lần đầu mà không yêu cầu sửa lại.